Latente Steuern bei der Grundstückgewinnsteuer

Sohn X entscheidet sich nach acht Jahren, die von seinen Eltern erworbene Liegenschaft zu veräussern. Ein interessierter Käufer bietet einen Preis von CHF 1‘500‘000. Sohn X möchte nun wissen, wie sich sein steuerbarer Grundstückgewinn berechnet.

Sohn X hat vor acht Jahren einen Preis von CHF 900‘000 bezahlt. Mit einem Verkauf zu CHF 1‘500‘000 erzielt er einen Gewinn von CHF 600‘000. Das Problem ist jetzt aber, dass Sohn X den bezahlten Kaufpreis von CHF 900‘000 nicht als Anlagekosten in Anrechnung bringen kann, da dieser Kauf mit einem Aufschub erfolgte. Der steuerbare Grundstückgewinn beträgt somit CHF 1‘000’000 und nicht CHF 600‘000. Der Aufschub bewirkt, dass nur die Anlagekosten des Vorgängers (CHF 500‘000) übernommen werden können, zuzüglich die allenfalls selber getätigten wertvermehrenden Aufwendungen. Andererseits profitiert Sohn X aber von einer längeren Haltedauer und somit von einem tieferen Grundstückgewinnsteuersatz, da die Veräusserung mit Aufschub keinen Unterbruch der Haltedauer bewirkt hat.

Der gleiche Effekt tritt auch dann ein, wenn ein Erbe eine Liegenschaft im Rahmen einer Erbteilung von den anderen Miterben übernimmt. Dieser Ausgleich unter den Miterben geschieht in der Regel zum aktuellen Verkehrswert der auszugleichenden Liegenschaften. Auch hier bekommen die Miterben eine steuerfreie Ausgleichszahlung, womit sie ihren Anteil am Verkehrswert der Liegenschaft erhalten. Der auskaufende Erbe hingegen tätigt Zahlungen, die er bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft nicht geltend machen kann.