Auf dem Weg zur Individualbesteuerung
Wenn denn einmal die Individualbesteuerung im Bund und in den Kantonen eingeführt sein wird (spätestens ab 1. Januar 2032), haben Ehegatten je eine Steuererklärung nach ...
Verwandtenmiete: Wann wird günstig zu günstig?
Vorzugskonditionen bei Mieten sind nicht selten. Soll der Vorwurf einer Steuerumgehung vermieden werden, sollten die Grenzen gekannt und eingehalten werden. Ein schriftlicher Mietvertrag und eine gute Dokumentation sind auch hier sprichwörtlich «die halbe Miete».
Günstig vermieten, aber richtig
Eine Wohnung oder ein Haus günstig an die eigenen Kinder, Eltern oder andere Verwandte zu vermieten, ist in der Schweiz grundsätzlich nicht nur möglich, sondern auch nicht selten. Steuerlich ist eine solche Verwandtenmiete jedoch nicht immer so einfach, wie es der Mietvertrag vermuten lässt.
Was ist eine Verwandtenmiete
Von einer Verwandtenmiete bzw. Vorzugsmiete spricht man, wenn eine Liegenschaft an eine nahestehende Person zu einem Mietzins vermietet wird, der deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete (unter Dritten) liegt. Ein günstiger Mietzins ist grundsätzlich zulässig. Bei einer sehr starken Reduktion können jedoch steuerliche Konsequenzen entstehen.
Welche Steuern fallen an
Grundsätzlich sind die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen beim Eigentümer steuerbares Einkommen. Bei einer sehr tiefen Vorzugsmiete können jedoch besondere Regeln greifen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 146 II 97) besteht insbesondere bei einem Mietzins von weniger als 50% des massgebenden Eigenmietwerts die Gefahr, dass steuerlich nicht mehr nur der tatsächlich bezahlte Mietzins berücksichtigt wird, sondern eine Aufrechnung bis zum Eigenmietwert erfolgt. Bei weniger als 50% gilt die (widerlegbare) Vermutung der Steuerumgehung. Die kantonale Praxis kann dabei unterschiedlich sein.
Beträgt der massgebende Eigenmietwert beispielsweise CHF 18‘000 pro Jahr, sollte eine Verwandtenmiete grundsätzlich mehr als CHF 9‘000 pro Jahr bzw. CHF 750 pro Monat betragen. Liegt der Mietzins darunter, kann dies steuerlich als problematische Vorzugsmiete beurteilt werden. Je nach Kanton und konkreter Situation kann eine Aufrechnung auf den vollen Eigenmietwert, und nicht etwa auf 50%, erfolgen.
Zusätzlich kann bei einer sehr günstigen Vermietung geprüft werden, ob die Differenz zwischen dem angemessenen Mietzins und dem tatsächlich bezahlten Mietzins als Schenkung bzw. gemischte Schenkung zu qualifizieren ist. Die Behandlung der Schenkungssteuer ist kantonal unterschiedlich. Und da der Kanton Schwyz bekanntermassen keine solche Steuer erhebt, gilt zumindest das Risiko der Schenkungssteuer nicht für Fälle, in denen der Schenkende seinen Wohnsitz im Kanton Schwyz hat.
Wer an Verwandte vermietet, sollte den Mietzins deshalb nicht nur möglichst günstig, sondern auch steuerlich nachvollziehbar festlegen. Ein schriftlicher Mietvertrag und eine Dokumentation des Eigenmietwerts bzw. der ortsüblichen Miete sind sehr empfehlenswert.
2029: Ändern sich die Regeln?
Die Eigenmietwertbesteuerung wird in der Schweiz per 1. Januar 2029 abgeschafft. Damit könnten sich theoretisch auch die steuerlichen Rahmenbedingungen für Vorzugsmieten ändern. Denn ohne die Kontrollgrösse des Eigenmietwertes entsteht eine zusätzliche Ungewissheit für Steuerpflichtige als auch Steuerverwaltungen. Bis Ende 2028 sind die bisherigen Regeln jedoch weiterhin relevant.
Fazit
Eine Verwandtenmiete von mehr als 50% des massgebenden Eigenmietwerts bietet eine wichtige Orientierung, um eine Aufrechnung auf den Eigenmietwert zu vermeiden. Sie schützt jedoch nicht automatisch vor einer Prüfung und auch nicht vor einer steuerrelevanten Schenkung. Deshalb sollten insbesondere bei sehr günstigen Mietzinsen die kantonalen Besonderheiten geprüft werden. Eine sorgfältige Festlegung und Dokumentation des Mietzinses schafft steuerliche Klarheit.
