Immobilien im Geschäftsvermögen

Nutzt der Eigentümer eine Immobilie mehrheitlich für eigene geschäftliche Zwecke, so liegt eine selbständige Erwerbstätigkeit vor und die Liegenschaft gilt als Geschäftsvermögen. Bewirtschaften Privatpersonen ihr Immobilienportfolio professionell mittels Zu- und Verkäufe, werden sie als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft, was einer selbständigen Tätigkeit gleichkommt. Durch die Rechtsprechung des Bundes haben sich einige Kriterien zur Qualifikation herausgebildet. Zum einen sollen die An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, bei sich zufällig bietender Gelegenheit, getätigt werden, sondern wenn diese systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vollzogen werden. Ebenfalls für eine Gewerbsmässigkeit sprechen eine berufliche Tätigkeit oder besondere Fachkenntnisse im Bau- oder baunahen Gewerbe und/oder der Einsatz von Fremdkapital. Auf Geschäftsvermögen können Abschreibungen vorgenommen und Verluste aus Vorjahren können verrechnet werden. Da auf dem Liegenschaftseinkommen Sozialversicherungsabgaben zu leisten sind, ist die steuerliche Belastung meist höher als diejenige des Privatvermögens.

Gewinne aus Verkäufen von Immobilien im Geschäftsvermögen unterliegen in den «monistischen Kantonen» der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. In den übrigen «dualistischen Kantonen» sowie beim Bund werden die ordentlichen Einkommenssteuern sowie Sozialversicherungsabgaben erhoben.